No conozco cifras de cuántas personas vivan o trabajen hoy bajo el sistema de propiedad horizontal o unidades cerradas en Colombia. Por lo que observo a simple vista me atrevo a decir que son muchas, sobre todo en las áreas urbanas. Sí. Son millones los colombianos que hoy viven en este tipo de propiedad cuyo régimen y funcionamiento no ha sido asimilado pese a llevar tantos años en nuestro país. Ello genera graves problemas de convivencia y de estética urbana.

Todo comienza con que siguen sin entenderse o aceptarse las limitaciones que conlleva esta especie de propiedad, limitaciones que se justifican en aras de los beneficios que el sistema mismo otorga. Unas por otras. Pero como sucede con tantas instituciones jurídicas, queremos gozar solo de los derechos sin ejercer las obligaciones que les corresponden.

Son varias las dificultades de este régimen, pero solo me referiré a dos grandes grupos de abusos opuestos: En primer lugar, a la anarquía que se presenta porque los usuarios creen que pueden hacer lo que les dé la gana amparados en su derecho de propiedad privada, y, en segundo lugar, a los abusos provenientes de sus organismos rectores particulares o de las mayorías cuando arbitrariamente restringen libertades e imponen mandatos que vulneran derechos legales y constitucionales.

Se trata pues de dos extremos: Libertinaje y excesiva restricción, ambos en detrimento de la convivencia sana y pacífica y de las leyes y normas generales.

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En el primer caso, hay usuarios de esta clase de propiedad convencidos de que por el hecho de firmar una escritura -o un contrato de arrendamiento o de cualquier tipo- son amos y señores absolutos, no solo del espacio asignado como de uso privado, sino también de las zonas comunes. Error: La propiedad privada en general “es una función social que implica obligaciones” (artículo 58 de nuestra Constitución) y, por su parte, la propiedad especial sometida al régimen de propiedad horizontal implica más obligaciones, tendientes a la convivencia y a la protección del inmueble en general.

Son muchos los actos que vulneran la tranquilidad, la seguridad y la integridad física, psíquica y moral cometidos por unos propietarios contra otros. También son comunes las obras o actividades que amenazan, deterioran o menoscaban las demás unidades privadas y las zonas comunes. Son casos que incluso se presentan en inmuebles no sometidos al régimen, como sucede con vecinos cercanos o predios colindantes. El Código Nacional de Policía y Convivencia regula algunas de estas conductas, pero no todas. Las demás están en otras leyes y en los reglamentos de propiedad horizontal y de convivencia. No hay la menor duda de que estos desmanes se deben impedir y sancionar, tanto por las administraciones y los órganos directivos como por las autoridades administrativas y judiciales según cada caso.

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Pero ese abuso es el más común. Quiero enfatizar en el otro extremo, porque casi nunca se toca y es foco de malestares y de conflictos graves: El exceso de rigor, tanto por parte de las normas y autoridades internas, como por las mayorías que se conforman en las unidades cerradas. Instauran una suerte de tiranía que imposibilita el disfrute de las unidades. Incluso, se dan reglamentaciones y medidas que vulneran la Constitución.

Esto no se puede permitir. Una unidad cerrada no es una república independiente donde primen el reglamento, las normas y los organismos rectores por encima de la Constitución y de las autoridades generales. Son verdaderos campos de concentración donde muchas veces las mayorías toman medidas despóticas e ilegales frente a algunos copropietarios.

Entre varios abusos, está el imponer cuotas de administración (ordinarias o extraordinarias) que hacen que muchos propietarios prácticamente deban abandonar los conjuntos ante la imposibilidad de pagarlas. Si bien es cierto todos deben aportar regularmente al sostenimiento y a la reparación o construcción de obras nuevas, no es justo que valiéndose de la mayoría se impongan altas cuotas para obras suntuosas muchas veces inocuas.

Las mayorías no siempre tienen la razón ni el poder para crear obligaciones incumplibles para algunos. Este y otros son abusos a todas luces contrarios a la justicia y al derecho que deben ser impedidos y dirimidos por las autoridades de una manera expedita.